A termőföld napjainkban a fenntartható élelmezés egyik kulcskérdése, így nagyon lényeges, hogy a termőfölddel kapcsolatos ügyletekre uniós és hazai szinten milyen jogszabályi előírások vonatkoznak. Fontos azzal tisztában lenni, hogy Magyarországon termőföldet ki és milyen feltételekkel szerezhet. Gyakori, hogy termőfölddel kapcsolatos kérdések öröklés kapcsán merülnek fel a családoknál. Az ügykezelésbe a téma specialitása miatt a legtöbb esetben szakértő ügyvéd bevonása indokolt.
A fenntarthatóság, fenntartható élelmezés napjaink egyik legfontosabb témája, amely a hazai és uniós szakpolitikákban is megjelenik. A termőföld éppen ezért egy nagyon fontos érték, ebből következően a termőföldekkel kapcsolatos ingatlan-jogügyletek napjainkban kiemelkedő fontosságúak a mezőgazdasági és agrár szektorban.
A termőföldek értékének a megállapítása és termőfölddel kapcsolatos ügyek kezelése számos jogi aspektust ölel fel, amelyekre különös figyelmet kell fordítani az ingatlanvásárlás, eladás, haszonbérbeadás és ajándékozás során. A termőföldet érintő ingatlan-jogügyletek során a feleknek nemcsak a földterület tulajdonjogával, hanem a használati jogokkal, az adott termőföld területen telepített növényekkel kapcsolatos és környezeti-fenntarthatósági szempontokat is figyelembe kell venniük.
A jogügyletek résztvevői számára fontos ismerni és alkalmazni a hatályos jogszabályokat, a környezetvédelmi előírásokat, valamint az agrártámogatásokra vonatkozó rendelkezéseket. E tekintetben az európai uniós szabályok mellett a nemzeti szintű törvényi keretek meghatározóak, és befolyásolják a termőföldekkel kapcsolatos tranzakciókat.
A termőföldhöz kapcsolódó jogügyletek tekintetében felmerülő témák közül a jelen cikkünkben a teljesség igénye nélkül néhány lényegesebb kérdést emelünk ki.
- Első és legfontosabb jogszabályi rendelkezés, hogy Földforgalmi törvény [a mező- és erdőgazdasági földek forgalmáról szóló 2013. évi CXXII. törvény] hatálya alá tartozó ingatlant nem vásárolhat meg akárki. Termőföldet alapvetően olyan természetes személy szerezhet, aki a jogszabály szerint földművesnek minősül, a földműves kritériumait teljesíti. A földművesnek nem minősülő belföldi természetes személy és európai uniós tagállami állampolgár akkor szerezheti meg a föld tulajdonjogát, ha a birtokában álló föld területnagysága a megszerezni kívánt föld területnagyságával együtt nem haladja meg az 1 hektárt. Ezt a szabályt nem kell alkalmazni, ha földművesnek nem minősülő belföldi természetes személy vagy tagállami állampolgár a tulajdonjogot átruházó személy közeli hozzátartozója. Tehát mind a magyar állampolgárra, mint az Európai Unió bármely tagállamának állampolgárára ugyanaz a rendelkezés vonatkozik. Fontos azonban kiemelni, hogy az általános földszerzési maximum és birtokmaximumra irányadó szabályok nem kerülhetőek meg.
- 2024. januártól fontos szabály az is, hogy a föld tulajdonjogának átruházása esetén a szerződésben meghatározott ellenértékét már nincs mód készpénzben kifizetni, az kizárólag banki átutalással, vagy ügyvédi letét útján teljesíthető.
- A föld tulajdonjogát ajándékozás címén (tehát ingyenesen) csak közeli hozzátartozó, bevett egyház, illetve annak belső egyházi jogi személye, önkormányzat, és az állam javára lehet átruházni, minden más esetben csak ellenérték fejében (tipikusan adásvétel útján, de nem kizárólagosan) lehetséges.
A termőföld tulajdonjogának megszerzéséhez kapcsolódóan fontos kiemelni az örökléshez kapcsolódó rendelkezéseket is, mivel gyakori, hogy a hagyatékban termőföld is van, amelyre azonban speciális szabályok vonatkoznak. Ezekkel az örökösök az esetek többségében csak a közjegyzői eljárás során szembesülnek.
Törvényes öröklés esetén nem kell alkalmazni a földforgalmi törvényen alapuló szigorú korlátozásokat, azaz a földszerzési maximumon felül is megszerezhető törvényes öröklés jogcímén a föld tulajdonjoga, azonban sem a földek közvetlen művelése, sem pedig az erre vonatkozó támogatások igénybevétele nem lehetséges. Más a helyzet azonban akkor, ha végintézkedés útján kerül sor a termőföld tulajdonjogának átszállására. Ilyen esetben is szükséges a mezőgazdasági szakigazgatási szerv által kiadott hatósági bizonyítvány. Ennek beszerzéséig az illetékes közjegyző felfüggeszti a hagyatéki eljárást.
Amennyiben termőföldek tulajdonjogának rendezése, vagy esetleges családon belüli újraosztása a cél, előzetesen számos előkérdést tisztázandó, úgy mint például a termőföldet megszerző földművesnek minősül-e, rendelkezik-e már termőföld tulajdonjogával, van-e a birtokában termőföld, stb. Mivel ezek speciális jogi szakkérdések, a termőföld ingatlannal kapcsolatos tervezésbe a témában nagy jártassággal rendelkező ügyvéd bevonása indokolt.
Irodánk nagy szakértelemmel és tapasztalattal rendelkezik a termőföld sorsát érintő jogügyletekhez kapcsolódóan, így amennyiben termőföld vásárlását, bérlését, illetve a már meglévő földek hasznosítását tervezi, vagy öröklés kapcsán merül fel termőfölddel kapcsolatos kérdése, keresse irodánkat bizalommal.
A jelen cikk tájékoztató jellegű, az érintett témát a teljesség igénye nélkül, figyelemfelhívás céljából dolgozza fel, amely nem minősül jogi tanácsadásnak. A cikk nem konkrét tényállás alapján, illetve nem konkrét személyre vagy cégre vonatkoztatva készült, így az a konkrét esetre vonatkozó jogi tanácsadást nem helyettesíti, ezért a Colaw Ügyvédi Társulás, illetve annak tagirodái kizárnak minden felelősséget azokért a döntésekért, amelyet a cikk olvasója a cikkben foglaltakra alapított.
Szerzők:
dr. Kölcsey-Rieden Roland – ügyvéd, mediátor
